Geltende Erlasse (SMBl. NRW.) mit Stand vom 3.5.2024
Einführungserlass zu den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach §§ 165 bis 171 Baugesetzbuch RdErl. d. Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr v. 18.5.1994 -IA2-41.20-2055/94 (am 01.01.2003: MSWKS)
Einführungserlass
zu den städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahmen
nach §§ 165 bis 171
Baugesetzbuch
RdErl. d. Ministeriums für
Stadtentwicklung und Verkehr
v. 18.5.1994 -IA2-41.20-2055/94
(am 01.01.2003: MSWKS)
I
Allgemeines
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist mit dem am 1. Mai 1993 in Kraft
getretenen Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22. April 1993
(BGB1.1 S. 466) in das Dauerrecht des Baugesetzbuchs (BauGB) übernommen worden.
Die entsprechenden Regelungen der §§ 165 bis 171 BauGB sind an die Stelle der
§§ 6 und 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch (BauGB-MaßnahmenG) vom 17.
Mai 1990 (BGB1. I S. 926) getreten, auf deren Grundlage bislang die Festlegung
eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs möglich war (vgl. die
Überleitungsvorschriften in § 245 a BauGB). Die boden- und
finanzierungsrechtlichen Bestimmungen sind dabei inhaltlich unverändert
geblieben. Sie entsprechen den Prinzipien, die bereits das
Städtebauförderungsgesetz von 1971 enthielt.
1
Arbeitshilfe
Die Fachkommission „Städtebauliche Erneuerung" der ARGEBAU hat eine
umfangreiche Arbeitshilfe für städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen (Stand Juli 1992) beschlossen, die mit
RdErl. v. 15. 12. 1992 (SMB1. NW. 2311) veröffentlicht worden ist. Die
Arbeitshilfe stellt auf Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 6 und 7 des
BauGB-MaßnahmenG ab. Soweit die seit dem 1. Mai 1993 geltenden Neuregelungen
des BauGB demgegenüber Weiterentwicklungen, Klarstellungen oder sonstige
Änderungen gebracht haben, werden sie im vorliegenden Mustereinführungserlass
behandelt. Darüber hinaus ist vorgesehen, die Arbeitshilfe für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
entsprechend fortzuschreiben und zu veröffentlichen. Bis dahin gelten die
Regelungen des RdErl. vom 15.12.1992 weiter, sofern sich nachfolgend keine
Änderungen ergeben.
2
Anwendungsbereich der Entwicklungsmaßnahme
2.1
Aufgabenstellung der Entwicklungsmaßnahme
Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist den Gemeinden ein Instrument
an die Hand gegeben, mit dem die zügige Durchführung komplexer städtebaulicher
Maßnahmen ermöglicht und damit zur Beschleunigung der Baulandmobilisierung
oder/und zur Umnutzung städtebaulich bedeutsamer Flächen beigetragen wird.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen sind Gesamtmaßnahmen, die darauf angelegt
sind, ein bestimmtes Gebiet koordiniert zu entwickeln, um Wohn- und
Arbeitsstätten sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen errichten zu können.
Deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung muss im öffentlichen Interesse
liegen.
2.2
Anwendungsvoraussetzungen der Entwicklungsmaßnahme
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument des besonderen
Städtebaurechts, das an besondere Voraussetzungen geknüpft ist (§ 165 BauGB).
Eine Gemeinde kann einen städtebaulichen Entwicklungsbereich nur dann förmlich
festlegen, wenn als Ergebnis der gemeindlichen Voruntersuchungen feststeht,
dass u. a. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Maßnahme und damit
verbunden den Einsatz des besonderen rechtlichen Instrumentariums erfordert.
Dieses besondere rechtliche Instrumentarium der Entwicklungsmaßnahme ist vor
allem dadurch gekennzeichnet, dass bodenrechtlich zur Unterstützung der
Grunderwerbspflicht der Gemeinde die Enteignung auch ohne Vorliegen eines
Bebauungsplans zulässig ist und finanzierungsrechtlich die Unterschiedsbeträge
zwischen entwicklungsunbeeinflusstem Grundstückswert und Neuordnungswert der
Grundstücke zur Finanzierung der Maßnahme herangezogen werden.
Es bedarf in jedem Einzelfall einer sorgfältigen Prüfung, ob dieses
Instrumentarium des Entwicklungsmaßnahmerechts zur zügigen Durchführung der
Maßnahme erforderlich ist. Nach den bisherigen Erfahrungen konnten wichtige
Stadtentwicklungen mit den herkömmlichen städtebaulichen Instrumenten nicht in
der erforderlichen Zügigkeit verwirklicht werden. Die Gemeinde darf das
Entwicklungsmaßnahmerecht daher nur dann anwenden, wenn es zur Verwirklichung
ihrer städtebaulichen Ziele und Zwecke erforderlich ist und sie diese Ziele
aufgrund ihrer Prognose mit den anderen Instrumenten des Städtebaurechts nicht
erreichen kann.
Nicht jede beliebige Fläche kann von der Gemeinde als Entwicklungsbereich
festgelegt werden. Die festzulegenden Ortsteile oder andere Teile des
Gemeindegebiets müssen eine besondere Bedeutung für die örtliche oder
überörtliche Entwicklung haben. Die Entwicklungsmaßnahme ist weiterhin an die
Ziele der Raumordnung und Landesplanung gebunden (§ l Abs. 4 BauGB; § 5 Abs. 4
ROG in Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen der Landesplanungsgesetze).
3
Voruntersuchungen
3.1
Verfahren
Gegenüber dem Entwicklungsrecht nach BauGB-MaßnahmenG ist neu die in § 165 Abs.
4 BauGB eingefügte Regelung über die Vorbereitung städtebaulicher
Entwicklungsmaßnahmen. Die Gemeinde hat nunmehr die Vorbereitung der Entwicklung
durch einen Beschluss über den Beginn der Voruntersuchungen einzuleiten. Der
Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Ab dem Zeitpunkt der Bekanntmachung
des Beschlusses besteht die Auskunftspflicht nach § 138 BauGB und die
Mitwirkungspflichten von Behörden und öffentlichen Aufgabenträgern nach § 139
BauGB zur Unterstützung der Entwicklungsmaßnahme. Neu ist auch die Möglichkeit,
nach § 165 Abs. 4 Satz 6 BauGB die Zurückstellung von Baugesuchen und Anträgen
auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung im Sinne des § 144 Abs. l Nr. l und 2
BauGB in entsprechender Anwendung von § 15 BauGB bis zu einem Jahr, längstens
bis zum Inkrafttreten der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs, zu
beantragen. Die öffentliche Bekanntmachung des Beschlusses kann auch, sofern
kein früherer Zeitpunkt der Bekanntmachung der Entwicklungsabsicht der Gemeinde
in Betracht kommt, als sog. „Stichtag" für die Ermittlung des
entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswertes im Sinne des § 169 Abs. l Nr. 4
i.V.m. § 153 Abs. l BauGB herangezogen werden.
Von Voruntersuchungen kann die Gemeinde absehen, wenn hinreichende
Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen. In diesen Fällen ist es nicht
notwendig, einen Beschluss über den Beginn von Voruntersuchungen zu fassen; in
diesem Fall treten die Beteiligungs-, Mitwirkungs- und Auskunftspflichten nach
den §§ 137 bis 139 BauGB noch nicht ein; des Weiteren kommt es nicht zur
entsprechenden Anwendung des § 15 BauGB.
3.2
Inhalt der Voruntersuchungen
Wie bei den Entwicklungsmaßnahmen nach dem BauGB-MaßnahmenG werden auch nach
der Neuregelung Umfang und Intensität der Voruntersuchungen nicht förmlich
durch Gesetz vorgeschrieben. Sie haben sich nach den unterschiedlichen
Festlegungsvoraussetzungen für die jeweils vorgesehenen Entwicklungsbereiche
(Innenbereich, Außenbereich, im Zusammenhang bebaute Gebiete,
Anpassungsgebiete, Ausnahmegrundstücke) zu richten. Beispielsweise sollte die
Gemeinde entsprechend dem Stand des Verfahrens soweit wie möglich die Bedeutung
des Entwicklungsbereichs für die örtliche oder überörtliche Entwicklung, die
allgemeinen Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme, die Abgrenzung des
Entwicklungsbereichs, die Eigentumsverhältnisse im künftigen
Entwicklungsbereich, die Grundstücksverkehrswerte, die allgemeine Mitwirkungs-
und Veräußerungsbereitschaft der Eigentümer, Umweltgesichtspunkte sowie eine
Zusammenstellung der voraussichtlichen Kosten und Möglichkeiten der
Finanzierung zur zügigen Durchführung der Maßnahme zum Gegenstand der
Voruntersuchungen machen.
4
Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme
4.1
Finanzierungssystem der Entwicklungsmaßnahme
Die Entwicklungsmaßnahme wird u.a. dadurch finanziert, dass die Gemeinde die
Grundstücke im Entwicklungsbereich zum entwicklungsunbeeinflussten
Grundstückswert erwirbt und die neugeordneten Grundstücke zu dem Verkehrswert
nach erfolgter Entwicklung veräußert (Neuordnungswert). Soweit Eigentümer ihre
Grundstücke im Entwicklungsbereich behalten und selbst entsprechend den Zielen
und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme bebauen, haben sie zur Finanzierung der
Entwicklungsmaßnahme einen Ausgleichsbetrag in Höhe der Differenz zwischen
entwicklungsunbeeinflusstem Grundstückswert und Neuordnungswert zu entrichten.
Auch bei der Neuregelung des Entwicklungsrechts im BauGB ist damit das Finanzierungssystem
der Entwicklungsmaßnahme im wesentlichen gegenüber dem bisherigen Recht
unverändert geblieben. Mit der Neuregelung getroffene Klarstellungen in den §§
169 Abs. 4 und 8, 171 BauGB werden im Folgenden behandelt.
4.2
Grunderwerb zum entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert
Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten
Grundstückswert; alle Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die
Entwicklung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind,
werden daher nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese
Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat (§ 169
Abs. l Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 153 Abs. l BauGB). Für die Fälle von
land- oder forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken sieht § 169 Abs. 4 BauGB
eine Privilegierung vor. Grundsätzlich gilt auch hier, dass die Gemeinde
Grundstücke im Entwicklungsbereich zum Verkehrswert des Grundstücks erwirbt,
der sich ohne Aussicht auf die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, durch ihre
Vorbereitung oder ihre Durchführung gebildet hat (§ 169 Abs. l Nr. 4 in
Verbindung mit § 153 Abs. l BauGB). Da städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen zur Errichtung von Wohnstätten in der
Regel in Gebieten durchgeführt werden, in denen schon aufgrund des allgemeinen
Siedlungsdrucks und der sonstigen Situationsmerkmale eine allgemeine
Bauerwartung oder zumindest ein über den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert
hinausgehender Entwicklungszustand festgestellt werden kann, ist dann dieser
Wert auch für den Erwerb der Grundstücke maßgebend. In den Ausnahmefällen, in
denen sich im Entwicklungsbereich nur der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert
im Sinne des § 4 Abs. l Nr. l der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom
06.12.1988 (BGB1. I S. 2209) herausgebildet hat und dieser nach den Grundsätzen
des § 153 Abs. l BauGB anzusetzen wäre, sieht § 169 Abs. 4 BauGB für land- oder
forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke folgendes Bewertungsprivileg vor: Die
betroffenen Land- und Forstwirte werden danach über den sich nach § 153 Abs. l
BauGB ergebenden Verkehrswert hinaus mindestens mit dem Verkehrswert für
besondere land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke- im Sinne des § 4
Abs. l Nr. 2 WertV (begünstigtes Agrarland) entschädigt.
4.3
Veräußerung zum Neuordnungswert
Zur Finanzierung der Entwicklung hat die Gemeinde das Grundstück zu dem
Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die Neuordnung des städtebaulichen
Entwicklungsbereichs ergibt (§ 169 Abs. 8 BauGB). Die Einnahmen aus dem
Verkauf der neugeordneten Grundstücke sind ebenso wie alle anderen Einnahmen,
die bei der Vorbereitung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme entstehen
(z. B. Ausgleichsbeträge), ausschließlich zur Finanzierung der
Entwicklungsmaßnahme zu verwenden (§ 171 Abs. l BauGB). Die Neuregelung will
ausschließen, dass die Gemeinde einen darüber hinausgehenden „Gewinn" aus
der Entwicklungsmaßnahme erzielen kann. Die zur Finanzierung der
Entwicklungsmaßnahme herangezogenen Wertzuwächse der Grundstücke im
Entwicklungsbereich bzw. die Ausgleichsbeträge müssen zweckgebunden in die
Entwicklungsmaßnahme einfließen und dürfen sich in ihrer Höhe ausschließlich an
den tatsächlichen Entwicklungskosten der Gesamtmaßnahme bemessen. Die
Erfahrungen mit den seit 1971 durchgeführten Entwicklungsmaßnahmen haben
gezeigt, dass die für die Neuordnung des Entwicklungsbereichs erforderlichen
hohen Kosten in der Regel durch entwicklungsbedingte Bodenwertsteigerungen
nicht refinanziert werden konnten. Sollte sich bezogen auf den Abschluss der
gesamten Entwicklungsmaßnahme (Aufhebung der Entwicklungssatzung) nach Abzug
der eingesetzten Fördermittel ein Überschuss dennoch ergeben, so ist nach
Abschluss der Maßnahme mit den an der Entwicklungsmaßnahme Beteiligten ein
angemessener Ausgleich zu finden.
5
Sonstige Änderungen
5.1
Entwicklungsträgerrecht
Nach der Neuregelung von § 167 BauGB ist die Möglichkeit entfallen, dass auf
Verlangen der zuständigen obersten Landesbehörde die Gemeinde verpflichtet
werden kann, einen Entwicklungsträger zu beauftragen. Zum anderen kann die
Bestätigung durch die zuständige Behörde, dass ein Entwicklungsträger die
Voraussetzungen für die Übernahme der Aufgabe erfüllt, nunmehr generell, also
nicht nur für den einzelnen Fall, ausgesprochen werden.
5.2
Im Zusammenhang bebaute Gebiete im Entwicklungsbereich
Mit der Neuregelung im BauGB wurde die Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 3
BauGB-MaßnahmenG über die Einbeziehung von im Zusammenhang bebauten Gebieten in
den städtebaulichen Entwicklungsbereich nicht übernommen. Die Streichung erfolgte
vor dem Hintergrund, dass in der Praxis teilweise unzutreffend von einem
„Ausnahmecharakter" der Einbeziehung bebauter Flächen ausgegangen wurde.
Mit dieser Streichung wird klargestellt, dass Entwicklungsmaßnahmen nach § 165
Abs. 2 Satz l BauGB ausdrücklich auch den Zweck der städtebaulichen Neuordnung
eines Gebietes haben können.
5.3
Überleitungsrecht
§ 245 a Abs. 2 BauGB bestimmt, dass für laufende Maßnahmen, die vor dem 1. Juli
1987 (auf der Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes) förmlich festgelegt
worden sind, die §§ 165 bis 171 BauGB in der bis zum 30. April 1993 geltenden
Fassung weiter anzuwenden sind. § 245 a Abs. 3 BauGB bestimmt, dass auf
förmlich festgelegte städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen, die nach den §§ 6 und 7 des
BauGB-Maßnahmengesetzes zwischen dem 1. Juni 1990 und dem 30. April 1993
förmlich festgelegt worden sind, die Neuregelungen der §§ 165 bis 171 BauGB
anzuwenden sind.
Die Neuregelung zu den Voruntersuchungen nach § 165 Abs. 4 BauGB ist auch auf
förmlich festzulegende städtebauliche
Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 6 und 7 des
BauGB-Maßnahmengesetzes (in der bis zum 30. April 1993 geltenden Fassung)
anzuwenden. Die Frage, ob Gemeinden für diese Entwicklungsmaßnahmen, die zur
Zeit vorbereitet werden, den Beschluss nach § 165 Abs. 4 BauGB nachholen
sollen, richtet sich nach den allgemeinen Grundsätzen (vgl. oben Nr. 3.1).
Danach kann sie auf den Beschluss verzichten, wenn hinreichende
Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen und so von weiteren Voruntersuchungen
abgesehen werden kann. Sind dagegen weitere Voruntersuchungen erforderlich oder
will die Gemeinde die entsprechende Anwendbarkeit des § 15 BauGB sowie bereits
dann die Mitwirkungs-, Beteiligungs- und Auskunftspflichten nach §§ 137 bis 139
BauGB herbeiführen (vgl. § 165 Abs. 4 Satz 6 BauGB), so soll sie den Beschluss
nach § 165 Abs. 4 Satz 3 BauGB nachholen. Zur Vermeidung von Missverständnissen
hinsichtlich der Ermittlung des entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswertes
(§ 153 Abs. l BauGB) soll sie dabei auf die erstmalige öffentliche
Bekanntmachung ihrer Entwicklungsabsicht Bezug nehmen. In diesen Fällen kann
die Gemeinde von der Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde zu beantragen,
dass entsprechend § 5 BauGB Anträge auf Durchführung eines Vorhabens und auf Erteilung
einer Teilungsgenehmigung zurückgestellt werden, ab dem Zeitpunkt der
öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses Gebrauch machen. Nach dem
Überleitungsrecht des § 245 a Abs. 3 Satz 2 BauGB gilt dies aber nicht für
solche Anträge, die vor dem 1. Mai 1993 gestellt worden sind.
MBl. NRW. 1994 S. 702